A la différence de l’ancien, le marché neuf haut de gamme connait un déséquilibre moins fort entre l’offre et la demande, même si cette dernière est tenue. Notre clientèle est en grande majorité française, plus jeune que dans l’ancien, ce sont souvent des entrepreneurs ou des cadres supérieurs. Par goût, ils ne se dirigent pas vers l’haussmannien mais lui préfèrent l’emplacement, la qualité et la modernité de l’immobilier neuf. Ils sont particulièrement sensibles à l’aspect fonctionnel et confortable des produits : de vrais extérieurs, une isolation aux dernières normes en vigueur...tout ce que l’on ne retrouve pas dans l’ancien ou que très rarement. C’est une clientèle aisée financièrement qui recherchent principalement des appartements haut de gamme entre 100 et 250 m², avec extérieurs et vues.

En moyenne les prix s’échelonnent entre 15 000 €/m² dans les arrondissements
périphériques (13e, 15e, 19e...) et 20 000 €/m² pour des programmes plus centraux. Pour les lots d’exception (penthouses, roof-top, jardin suspendu...) on atteint aisément les 25 000 €/m² avec des pointes à plus de 30 000 €/m² au sein des programmes les plus prestigieux. Les promoteurs proposent régulièrement des options d’aménagement et d’architecture d’intérieur, véritables prestations clé en main, ce qui peut contribuer à augmenter encore le prix au m².

Actuellement, nous proposons une quinzaine de programmes dans Paris, dont dernièrement « Rue Saint-Antoine », un havre de paix de 7 appartements neufs de prestige, entre la Place des Vosges et Bastille, chose rarissime dans le quartier Saint-Paul. Les prix varient selon les lots, pour une moyenne autour de 18 000 €/ m², hors options de modularité. Nous avons également actuellement 2 lots d’exception sur un programme dans le 15e : un appartement 104 m² avec 96 m² de terrasses à 2 496 000 €, et un magnifique penthouse de 195 m² avec 114 m² de terrasses proposé à 4 680 000 € (photo cicontre).

GRAND PARIS ET LOI PINEL

En Île-de-France, le marché neuf investisseurs reste dynamique en cette rentrée malgré les tensions qui sont apparues ces derniers mois : financement plus difficile à obtenir du fait de l’augmentation des taux et de la limite liée au taux d’usure, augmentation des prix liée aux hausses mondiales des prix des matières premières (jusqu’à 10% sur certains programmes en cours de commercialisation). Malgré tout, la demande reste soutenue : taux qui restent bas, fin de la Pinel qui offre de belles opportunités, incertitudes sur la prolongation ou le nouveau dispositif qui succédera à la Pinel en 2023.

Nous proposons à nos clients investisseurs en Loi Pinel majoritairement des programmes en 1ere et 2nde couronnes parisiennes, pour profiter des nouvelles infrastructures du Grand Paris. Effectivement, la mise en location dans ces secteurs est relativement aisée au vue de la tension locative, en revanche ce qui fera la différence entre une bonne et une mauvaise opération c’est la capacité à choisir les bons emplacements afin de favoriser les possibilités de plus-value à terme.

Des départements comme le Val-de- Marne et la Seine-Saint-Denis offrent de réelles opportunités pour les investisseurs. Par exemple, au Blanc-Mesnil (93), un produit Pinel à 250 000 € bénéficiera d’une bonne rentabilité locative, d’une optimisation Pinel et d’un potentiel de plus value à terme réel grâce à l’arrivée de deux nouvelles lignes de métro (16 et 17) via le Grand Paris. Pour profiter pleinement de cette opération, nous conseillons à nos investisseurs de conserver le bien pendant au moins 12 ans, afin d’optimiser l’amortissement financier et les avantages fiscaux conférés par le Pinel.